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开发商亏本卖楼疑云
http://tech.QQ.com  2008年11月07日08:00   第一财经日报  深圳 

  吴晓波

  最近,一篇关于金地亏本卖楼的报道被广泛转载。报道指金地在去年以8000元/平方米和7800元/平方米拿下的深圳“地王”项目,目前以6700元/平方米的价格开盘,“吐血”降价以套现资金过冬。

  与此同时,中海发展去年联合九龙仓在重庆拿下的75亿元“地王”项目,也以4398元/平方米的起价开售,被当地业界认为疑似亏本卖楼。在北京、东莞、成都等地,“成本价卖楼”也成为流行的宣传语。

  曾经被视为暴利行业的房地产,是否已经开始进入亏本卖楼的尴尬阶段?

  成本价卖楼?

  “上述报道的内容是不实的。”金地有关媒体负责人对《第一财经日报》表示,金地没有像报道中所说的那样亏本卖楼。金地去年拿下的“地王”位于深圳金地梅陇镇项目附近。“目前新一期销售均价是8000多元/平方米。而且在售产品所在用地是2006年以前购入,并非是去年购入的‘地王’。相对成本来说,即使是以特价单位6700元/平方米计,也还是有钱赚。”

  记者从该盘的宣传资料看到,金地梅陇镇6700元/平方米起价的单位只是一个卖点,实际上该盘新货的带装修均价为8600元/平方米,毛坯房均价8000元/平方米。

  而中海在重庆的“地王”项目中海国际社区,其楼面地价为3260元/平方米,当地地产界认为中海地产重庆公司的建筑面积价格大致为3892元左右,减去3260元/平方米的楼面地价,只剩632元左右,还不够分摊1000元左右的建筑安装成本,更别提其他成本,因此这一价格是以低于成本价出售。

  但是中海有关人士却澄清,地价的成本不是简单平摊。75亿元是整个地块的价格,“在具体的开发中,我们对地价做了分摊,由于未来后续开发的产品还有滨江别墅、滨江洋房、滨江高层、滨江商业等高端产品,一期产品“观邸”113号地块5~9号楼分摊的楼面地价其实只有1541元/平方米。加上建安成本,国际社区首批次推出的物业是略高于成本价格发售。而且中海强调,这批物业只占总开发量的2%不到,下一期产品推出一定会涨价。

  在珠三角的其他地区,恒大集团在广州广园东的恒大山水城毛坯18万元/套起、带1600元/平方米装修标准售价3360元/平方米起的价格,自称是成本价卖楼。一些知名开发商在珠三角三线城市如韶关、河源等,以年初价格的六折发售新货,内部员工和关系户购买还可以再打八折,也号称已经接近成本价。

  而北京有开发商近期更是主动曝光开发中的各类成本,自称即使是回龙观地段的项目卖到8300元/平方米左右,也只有每年不到3%的利润。

  “开发商不会做无利可图的事情”

  “现在开发商在售的产品,都是2006年以前拿的项目。就算是楼价比年初大幅下跌,开发商也不可能亏本。因为建安成本也就1000多元/平方米左右,加上其他杂费等,也不过是增加了每平方米百来块钱的成本。由于钢材等建筑材料的价格近期已经回落,明年的产品成本会进一步下降。加上开发商可以通过不同产品进行不同定价,调整开发节奏、高开低走增加利润。短期内开发商是不可能亏本卖楼、成本价卖楼的。”某知名开发商的广州开发部副总监说。

  以金地集团为例,它在2006年以前的土地储备合计均价仅1949元/平方米,2007年新增的618万平方米土地储备单价也只有2748元/平方米。而今年1~9月其集团销售单价还有10700元/平方米,整体而言利润仍然相当可观。

  但是上述人士也承认,尽管2006年以前拿的项目没有太大风险,可是如果楼市持续低迷,2007年开发商高价拿的地很可能在落成后遭遇亏本卖楼的尴尬。但他坚持认为,开发商是不会做无利可图的事情的。大不了就和政府协商退地或者更改规划、更改付款条件。他透露,去年不少“地王”项目,开发商都与政府协商延迟付款期限或者修改合约条件。

  “我们公司三季度末在西部、珠三角的一些城市,地价又已经拖欠了10多亿元,工程款拖欠了几亿元,而且公司的期末现金流只有几千万元左右,但是我们也会根据不同地区的情况,在某些地区降价促销的同时,某些地区又对高端物业提价,同时也和政府谈条件。亏本卖楼是开发商最坏的选择。现在还没到那一步。”上述人士称。

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