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房价缩水业主不满 北京“退房律师”应市而生
http://tech.QQ.com  2008年11月07日08:00   第一财经日报  深圳 

  马可佳

  几天前,刚从东北来到北京的杨小姐终于下定决心退掉自己购买的溪雅苑,在律师的陪同下杨小姐与开发商经过一番协商,开发商终于退回了杨小姐的首付款10万元。

  10月初,在中海城销售中心的售楼处,20余名业主从早晨开始一直等到晚上6点,焦急地等待中海对于退房事宜的答复。据“中海城业主维权团”业主表示,关于退房事情他们已经向中海城反映了一个月,但一直没有得到实质性的回复。于是,老业主千般不满坐等退房,购房者万般无奈斟酌买房,成为中海城销售中心当天的情景。

  无论是杨小姐还是中海业主,退房的最初理由只有一个——“房价降了”。刚刚签了合同,还没入住,房子就已经缩水几十万元。这种例子近段时间在北京已经不是个案,心理不平衡以及对未来市场走向的不乐观让众多购房者选择无奈退房。在京城楼市持续冷清半年后,“退房潮”悄然现身。

  “咨询退房的电话从今年5月开始出现,9月份开始激增,这两个月每天都能接到几个咨询退房的电话。” 北京市王许律师事务所胡文友律师放下手里的电话,无奈地告诉《第一财经日报》,“现在能够接到的陪同购房业务一个月大概一次,而退房却每天都有。客户群除了北京以外,还有燕郊、威海、天津等城市的。但降价并不能够成为合理的退房理由,所以大部分案子都没办法接。”汹涌而来的楼盘降价风潮带来了一系列的连锁反应,自从北京楼盘开始“集体跳水”以后,职业“退房律师”这一行当也应市而生。

  房价暴跌下的抱怨

  虽然很多开发商都开始闭口不谈房价,但房价下降已是公开的秘密。中原地产华北区总经理李文杰曾在今年5月认为北京的房价已经下跌了10%~15%,今天,再接到《第一财经日报》的电话,李文杰表示:“截至目前北京房价已经跌了将近20%。”

  而据律师胡文友统计,“北京房价已经下跌了30%。而且,还在跌。”胡文友举例,北京三环附近楼盘“福汇国际社区”,网上刊登的销售均价是19500元/平方米,实际上13600元就可以成交,跌幅已经超过30%,另外各个楼盘打出遮掩降价的特价房,每个月都有特价,已经代表了明显的降价意图。”

  “买涨不买跌”是购房者普遍的心态,而下跌后直接破首付款则是不少购房者退房的直接动因。胡文友举例,一套房子的价格是100万,首付20%就是交20万,房价下跌30%,业主就已经是负资产。

  实际上,北京跌幅超过30%的楼盘也不在少数。万象新天对外报价是毛坯房每平方米13000 元,9 月中旬,第四期罗兰大道推出后,直接以团购的名义将价格降到了每平方米8271 元。通州某明星项目针对少数“内部员工和关系户”推出了一批“特价房”,均价每平方米7800元,与13500 元的开盘价相比,等于约6 折。

  该通州项目的开发商对此的解释是,“不是同一种产品,特价房只推了几天,不具有普遍性。”而业主对此的反应则认为,开发商并未告之消费者该产品会降价,隐瞒了业主的知情权,因此不够诚信。“买电器、服装不满意都可以退,买房子却不能退”,成为很多购房者的疑惑。

  探究“北京退房潮”

  北京究竟有没有形成退房潮,这一观点至今仍有争议。“我认为北京退房的情况会逐渐增多,但是没有形成退房潮。”李文杰的观点代表了大部分开发商的想法。据北京房地产交易管理网上统计,今年上半年北京预售、现售商品房累计退房2144次,但这一数字与北京市平均商品房销售数量12.5万套相比仅是微乎其微。

  根据网站数据显示,在2008年取得预售许可证的52个有相关数据的楼盘中,没有退房记录的楼盘有22个,另外30个楼盘有退房记录,最高的退房率达到7.9%,大部分的项目退房率在3%以下。

  虽然表面看起来仍然波澜不惊,但实际上已暗流涌动。一位不愿透露姓名的业内人士透露,北京市商品房预售网上签约存在“系统问题”,即网上签约与备案之间会出现一定的时间差。“只有备案之后才算是真正生效,这会使得统计数据出现差异。除此之外,开发商一般在开盘时为了造成热销假象,自己内部先购买一部分房源,待时机成熟时再退房转出售的情况也有。因此,退房公示不能完全反映真实市场状况。”

  胡文友律师则表示,有的购房者尚未签订正式合同就已经退房。胡文友举例,一位姓孔的先生最近就刚刚签了媒体村的“认购书”,并交付了10万元订金,但由于对房地产市场的前景不看好,所以有意退房。这种情况在房地产交易网上不会显示。

  胡文友说:“还有些开发商约定了退房条件,比如昌平的高教新城,约定退房业主必须支付30%违约金,像这种楼盘退了也没有意义,一样带来损失。”

  正是由于以上的种种原因,导致真正走完退房程序的达不到有退房意向人数的1/10。

  观望情绪灼伤楼市

  记者调查得知,最近的退房潮与前一阵的“抛售潮”不同,抛售中的大部分是投资性买家,而在本次退房潮中,大部分是高价接盘的自住型买家。中原地产华北区总经理李文杰认为:随着年底的临近,房地产整个行业的资金链继续紧绷,在银行回款的压力下楼市的进一步调整将会继续。但这一轮的回调进一步挤掉的将不仅仅是投资者的泡沫,因此按照这一趋势估计到年底前房价还会继续下降10%。

  “退房行为违反商业原则,不讲诚信,”北京知名购房者舒可欣告诉《第一财经日报》,“就好比婚姻,一旦领取了结婚证,就要履行夫妻义务,反悔必须付出代价。”舒可欣同时表示,现在的确不是买房的好时机,在国际金融形势尚未明朗的前提下,观望是最稳妥的方法。

  作为专业的“退房律师”,胡文友也不赞成开发商无理由退房。“我认为一切按合同,不履行合同的赔偿要求不应该支持。”

  记者获悉,业主因房屋降价怒将开发商北京方恒置业股份有限公司告上法院的案子日前已经败诉。胡文友表示,目前可以成功退房的因素有以下几点:首先是在合同生效的前提下,符合合同解除的条件,比如,规划变更、商品房贷款不成功、延期交房达到规定时间、开发商延期办理产权证、房屋面积差异与约定超过3%。其次,合同无效情况下也可以成功退房,包括开发商没有取得相应的商品房销售许可证或者开发商隐瞒贷款时将土地使用权和地上建筑已经抵押银行的事实。

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