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未入围上海新版普通住房标准 "类别墅"凸现尴尬
http://tech.QQ.com  2008年11月07日08:00   第一财经日报  深圳 

  叶国靖

  就在11月1日上海“14条”楼市新政正式执行的前夜,后续政策中的最大悬念——普通住房新标准尘埃落定。与上海2005年公布的单价衡量标准不同,此次新标准以总价为核定基准,给予市场更多的自由裁量空间。

  “类别墅”受制

  10月31日,上海市房地局网站公布了自11月1日起调整普通住房标准的通知,明确自2008年11月1日起,上海可享受优惠政策的普通住房标准调整为:单套建筑面积140平方米以下;内环线以内套总价245万元/套,内环线和外环线之间140万元/套,外环线以外98万元/套以下;5层以上(含5层)的多高层住房,以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

  上海中原物业代理有限公司副总经理陈宇珏对《第一财经日报》表示,以上海内环以内的物业来看,目前的标准是总价245万元以内、面积140平方米以下,计算单价的话仍然是1.75万元/平方米。然而,面积小的物业即使其单价高于1.75万元,但是由于总价不超过245万元仍然属于普通住房范围,因此预计受惠于此次调整的二手房主要以60~100平方米的小户型为主,其符合政策导向的支持刚性需求置业。此外,一些市中心的售后老公房,虽然单价较高但总价往往在100万元以内,可能其市场关注度会更高。

  不过,在一些板块和房源受益的同时,也有一些产品遭遇“利空”,其中,首当其冲的就是集中分布于上海外围区域的“类别墅”。业内通常对“类别墅”产品约定俗成的衡量标准是有别于独栋的多种形式产品,诸如联排、双拼、叠加、小独栋等。这些产品在严格意义上并不符合国土资源部对于“别墅”的相关定义。

  陈宇珏表示,外围区域的一些新型叠加型的公寓虽然单价都在8000~9000元/平方米之间,但受制于“五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄为普通住宅”这一标准。尽管这些产品项目数量并不多,但是原先设计就定位于青年人首次置业,面积也在90~110平方米之间,这类特殊的产品也会被划分入非普通住宅。

  “预计经济型别墅,如外围的联排、双拼、叠加型别墅也会遇到同样的问题,产生一定的不利影响。”

  在二手房交易中,“普通住宅”与“非普通住宅”的认定,将直接影响房屋契税等税收开支。买卖一套普通住房还是非普通住房,其交易成本相差巨大,购买非普通住房的要支付3%的契税。

  “类别墅”滞销或将加剧

  长期研究别墅市场的《别墅世界》杂志主编王子祥注意到,上海新版普通住房标准体现出“硬币的两面”:在市区小户型产品和市中心的售后老公房受益新政的同时,外围区域的联排、双拼、叠加等“类别墅”,因为以总价为核定基准,不少“类别墅”产品被划分入非普通住宅,因而在客观上加剧了目前已经形成的滞销格局。

  在保证“90/70”政策实施的前提下,开发商往往会选择采用“公寓+别墅”的开发模式,特别是在外围区域。即在一个大的居住社区内,在总建筑面积的70%是90平方米以内的公寓产品的基础上,将其余30%的建筑面积用于“类别墅”产品的开发。“类别墅”产品档次、舒适性比公寓要高,但价格却比独栋别墅要便宜很多,这迎合了部分中高收入人群的需求。

  上海佑威房地产研究中心提供的数据显示:今年前9个月,上海别墅的新增供应量已经达到173.55万平方米,但同期成交量仅为103.46万平方米。高达“1.68”的供需比创下了历年别墅的滞销之最。值得注意的是,滞销别墅的主力是“类别墅”。

  来自易居(中国)投资控股有限公司研究中心的数据显示,在0.8~1.5的容积率范围内,联排别墅、叠加别墅和普通多层住宅等“类别墅”项目,主要集中在距离市中心30分钟至1小时车程的沪郊以及上海周边地区。

  王子祥提醒到,上海楼市目前处于买卖胶着期,开发商回笼资金的压力将在明年春节前全面爆发。购买“类别墅”应多考察周边市场的供应量和需求量,不能盲目投资。

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