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去年高价拿地酿苦果 地产公司计提跌价准备
http://tech.QQ.com  2008年11月07日08:00   第一财经日报  深圳 

  翟宇

  万科(000002.SZ)在三季度报告中破天荒地计提了约5.35亿元的存货跌价准备,在业界引起轩然大波。

  虽然富力地产(02777.HK)和世茂房地产(00813.HK)的相关负责人随后向媒体表示,公司无意对存货作出拨备,但多位地产分析师对《第一财经日报》表示,如果目前房地产量价齐跌的状况持续,明年发布2008年度报告时可能出现地产上市公司大面积计提跌价准备的情况。

  天相投资顾问有限公司房地产分析师张旭明告诉记者,虽然国内的会计准则对跌价计提并没有非常明确的标准,但是,如果公司的资产有一个明显的公允价值变化,上市公司还是需要对此做一个计提。

  事实上,一旦上市公司做出计提,将直接影响公司的当期利润。万科在三季度报告中就明确表示,计提存货跌价准备后,将影响公司三季度税后净利润超过4亿元。国信证券地产分析师方焱表示,计提存货跌价准备对过去两年拿地较多的公司影响较大,尤其是去年拿地价格较高的上市公司。

  高价拿地的苦果

  据了解,万科并不是第一家对存货跌价进行计提的地产公司。去年在内地大肆圈地的香港地产商九龙仓(00004.HK),在8月底发布中期业绩报告时,就已经宣布,将就内地两至三个项目作出减值拨备,涉及金额超过3亿港元。

  九龙仓副主席吴天海当时在业绩报告会上表示,公司在评估内地物业时,按6月30日止的市值算,部分内地项目的市值与购地成本相比出现跌价的情况,因此作出减值拨备,涉及项目大多为联营项目。

  记者注意到,虽然九龙仓在内地开发房地产的时间并不算短,但2006年以前,公司在内地的拿地策略并不积极,所开发项目大多为早年间已获得的土地储备。但2006年之后,尤其是2007年,公司突然改变内地的发展策略,大肆在内地多个城市收购或竞标土地。

  去年出现在全国各地的“地王”中,成都锦工区红星路商业地块及重庆南岸内弹子石地块均为九龙仓最终“抢”得的高价“地王”项目,其中成都地块的成交总价高达72.42亿元,几乎成为去年仅次于长沙全国“地王”的高价地块。

  方焱表示,按照香港的会计制度,地产公司每年都会对旗下的每一项土地资产进行重估,因此公司的业绩报告中对土地价格的变动一般都会有及时的反映。

  虽然到目前为止,在内地投资的香港地产商中,也仅九龙仓作出了减值拨备,但去年有相当一部分香港地产商在内地的拿地策略都偏于激进。以往较少在内地公开市场拿地的信和置业(00083.HK),去年也出现在重庆和成都的土地竞拍现场,仅7月份,就一举拿下成都迎晖路地块及重庆江北区华新街道项目,其中,重庆项目是与香港同行华人置业(00127.HK)及内地在港上市公司中渝置地(01224.HK)联合取得。上述2幅地块的土地出让总价则超过83亿元。

  此外,内地在港上市公司绿城中国(03900.HK)去年在上海的新江湾城也以12000元/平方米的楼板价取得一幅住宅地块,由于楼市持续低迷,毗邻地块的另一项目合生江湾国际公寓,目前的售价已跌破20000元/平方米,一度曾低至18000元/平方米左右。如果算上建安成本及营销成本等因素,上述价格已逼近绿城中国新江湾城项目的成本,与上海仁恒之后在新江湾城获得的另一幅住宅地块的楼面价约20000元/平方米已基本相当。

  已有香港的分析师表示,由于内地房价今年以来大幅下跌,部分开发商可能要为去年买入的高价土地作出减值拨备。虽然万科此次计提是针对部分正在开发的项目,但万科董秘肖莉在三季度报告后的回应中,对公司去年高价拿地的问题表明了反思的态度。

  大面积计提或出现

  张旭明认为,如果市场调整持续下去,尤其是土地市场,去年拿地较多的公司,在2008年度报告中都将面临是否对存货跌价进行计提的问题。此外,在市场持续走低的情况下,上市公司也没有将业绩做高的动力。

  今年以来土地市场的冷清场面已使土地价格持续走低。广州市国土房管局一周内三次下调花都一幅地块的起拍价格以期地块能最终成交。上海去年以超过11亿元成交的市中心商办地块,被退地后今年以7亿多元的价格成交,土地价格的下跌已成定局。

  在这种情况下,过去两年高价拿地的上市公司,2008年的年度报告将面临计提存货跌价准备的压力。与此同时,除了“被动”计提之外,亦不排除部分公司出于“粉饰”财报的原因而主动计提。

  “其实业界都很清楚,地产公司2008年的业绩保存以往的增长速度是没有问题的,但市场持续低迷,上市公司就会产生平滑利润的想法,”张旭明表示,“对于上市公司来说,如果能将一部分利润留到下一年度,何乐而不为呢?”

  因此,有分析师对记者表示,万科在三季度报告中计提存货跌价准备,可能只是万科调节利润的一个手段。“通俗地讲,计提跌价准备对公司来说就是增加了成本,主要影响公司的当期利润”。

  此外,计提的“度”到底是多少?业界并没有一个统一的标准。因此 ,上述分析师认为,对于上市公司来说,对存货的跌价准备到底应该计提多少,存在很大的弹性空间。而且现在计提的跌价准备,在未来土地价格及房价重新上涨后,这部分计提的资金还可以再补充回来,“实际上就是把当期利润挪到未来”,为将来的利润调整留下充足的空间。

  据了解,万科此次计提的约5.35亿元,虽然对当期利润的影响超过4亿元,但对比今年万科超过300亿元的销售收入来说,“增加5亿元的成本对公司的股价影响也就是几分钱。”上述分析师表示,如果是一个资产规模较小的公司,去年拿地的金额与资产规模相差不大甚至相当,那计提跌价准备将直接导致公司出现较大幅度的利润下跌情况,甚至可能出现亏损。

  对于市场走势,张旭明表示,还需要看后续政策。他认为,目前的政策在执行层面并没有得到很好的落实,因此观望仍将持续。除此之外,还需要开发商的降价配合,否则,市场难以在短期内好转。

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