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马红漫:押宝“松绑二套房”只能是镜花水月
http://tech.QQ.com  2008年11月07日13:30   第一财经日报   

  早报评论专栏作者 马红漫

  据媒体报道,央行近日催促总部在北京的银行上报他们的房贷执行细则,而银监会也在持续关注银行执行房贷细则的情况。

  虽然大部分银行的房贷执行细则仍然“难产”,但房贷新政的细则方向其实已逐步清晰化。据报道,多家商业银行对于第二套房的政策,已趋向严格执行央行和银监会联合发布的359号文,也就是利率为基准利率的1.1倍、首付最低四成。这表明,房产开发商期望第二套房贷政策有所松绑的愿望,最终很可能成空。

  房贷新政的最大争议点就在于对第二套住房的概念界定。在之前相关部门出台的房贷新政文件中,使用了所谓“改善型普通住房”的说法,并且赋予了地方政府对“普通型住房”概念相机抉择的权限。正是由于这一说法的具体概念始终未获明晰,所以曾有观点认为,“改善”的含义可以等同为“第二套”,由此意味着之前针对房地产市场严格的调控政策出现明显松动。

  事实上,有关“第二套”的概念界定可谓事关重大,对此调控部门理应审慎对待,以避免之前的房产调控效果被一举抹杀。

  从内因上讲,房价之前的畸形高涨才是见顶回落的根本原因,从市场实际的走势看,调控政策正是经由了有关二套房的限制性规定才最终发挥出“压垮骆驼最后一根稻草”的功能。因此,在市场人士和开发商看来,这一政策的进退和成败具有标志性的意义。有关二套房政策的任何变化,绝不仅仅是信贷利率优惠与否的改变,而是调控政策是否转向、调控部门是否认可房地产价格下跌程度的重要判断标准。

  更为重要的是,对于中国房地产市场的前景而言,政府部门,特别是地方政府部门的态度与决断,的确发挥着不可忽视的重要作用。之前地方政府基于自身财政税费的考量,对房价上涨至少是持一种默许态度。对于房地产市场而言,地方政府的经济利益更加倾向于开发商,而非购房者。这也正是诸如“荒废土地必须要收回”等政策罕见被真正落实的原因所在。基于此,中央调控部门所使用的“改善型普通住房”概念极有可能成为地方政府力阻房价下跌、维持其高位运行的重要政策突破口。而商业银行也正因困惑于此,而迟迟不愿意出台具体的实施细则,甚至出现了农业银行、光大银行实施细则公布后又被撤销的怪谈。

  在市场心态波动犹疑之际,最高调控当局理应明确表达调控政策目标的指向,以避免市场误读所带来的不良后果。纵观国内房地产市场价格,即便部分地区出现了价格的些许松动调整,也不过是基于月度环比而言,较之去年同期房价依然是飙升的。而房地产市场的绝对价格依然处于历史高位区域,北京、上海等一线城市的房价收入比仍然在十几倍以上,远远高于国际通常的6倍标准。市场价格可以在短期内脱离合理定位,但是不可能永远偏离。应当看到,房地产市场的绝对价格回归,最终实现多数居民“居者有其屋”的愿望,是一个必然的趋势。更何况,市场经济发展的历史已经证明,调控部门的举措最多只能缓解趋势波动的现实冲击幅度,但绝无可能改变市场趋势的方向。试图逆市场趋势而动的最终结果,甚至会让调控部门自身陷入困境。

  有关二套房政策的严格贯彻执行,表明房地产调控部门完全明晰并遵循着这一市场规律。而开发商基于自身商业利益,期望凭借政府房市新政一举扭转目前的市场趋势,最终只能是镜花水月而已。(东方早报)

  

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